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세대 합산 원칙을 이해해요

다주택자 여부는 세대 기준이다. 본인 명의만 보면 안 돼요. 배우자의 주택도 모두 합산한다. 같은 주소지 가족도 포함해요. 부모님과 자녀의 집을 봐요. 생계를 같이하면 한 세대다. 부부가 따로 살아도 같아요. 각각 주택을 가졌다면 2주택이다. 세대 분리는 매우 신중해요.

단순히 서류만 나누면 안 된다. 실제 거주지가 달라야 해요. 경제적 독립도 증명을 한다. 30세 미만은 소득이 필요해요. 기준 중위소득을 꼭 확인해요. 결혼을 했다면 세대 분리다. 이 원칙을 꼭 기억하세요. 세금 폭탄을 피하는 길이다. 전문가와 미리 상의를 해요.

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주택 수 포함 대상을 봐요

아파트는 당연히 주택 수다. 빌라와 단독주택도 포함해요. 분양권 취득 날짜를 봐요. 특정 시점 이후면 주택이다. 입주권도 주택 수에 넣는다. 오피스텔은 용도가 아주 중요해요. 주거용으로 쓰면 주택으로 본다. 재산세 부과 현황을 봐요. 전입신고 여부도 기준이 된다.

업무용 오피스텔은 주택이 아니다. 실제 사용 용도가 우선한다. 세무 조사가 나올 수 있어요. 증빙 자료를 잘 챙겨야 한다. 임대사업자 등록 주택도 봐요. 주택 수에 들어갈 수 있어요. 혜택이 사라진 경우도 많다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인해요. 실수하면 세금이 크게 늘어요.

주택 수 제외 특례를 활용해요

정부는 예외 규정을 둔다. 인구감소지역 주택을 먼저 봐요. 공시가격 4억 원 이하인가요. 수도권 외 지역이 대상이다. 이런 집은 주택에서 빠져요. 일시적 2주택 혜택도 커요. 갈아타기 하시는 분들 주목해요. 신규 주택을 사고 파세요. 정해진 기간 내에 팔아야 한다.

기존 집을 먼저 매도해요. 그래야 비과세 혜택을 받는다. 기간을 하루라도 넘기면 안 돼요. 소형 주택 특례도 유용해요. 전용 60㎡ 이하를 찾으세요. 수도권은 6억 원 이하 기준이다. 지방은 3억 원 이하예요. 조건에 맞는지 꼭 확인한다. 세금을 대폭 줄일 기회다.

세목별 판단 기준 차이를 알아야 해요

양도세는 세대별로 주택을 센다. 중과세율이 무섭게 적용돼요. 최고 실효세율을 꼭 확인한다. 종부세는 개인별로 세금을 매겨요. 부부 공동명의가 유리할까요. 공제 한도를 잘 계산해 보세요. 취득세는 다시 세대 기준이다. 3주택 이상은 세율이 높다. 지방교육세까지 합하면 아주 커요.

취득세 중과는 특히 주의해요. 법인은 무조건 높은 세율이다. 증여 취득세율도 따로 있다. 기준 시가에 따라 달라져요. 세금 종류마다 기준이 다르다. 혼동하면 자금 계획이 꼬여요. 미리 세액을 시뮬레이션해요. 납부 시기도 잘 챙겨야 한다. 절세 전략의 기초가 됩니다.

조정대상지역 보유자는 주의하세요

규제 지역 확인은 필수다. 서울 전역이 포함된 상태예요. 경기 주요 도시도 조심해요. 강남과 용산은 더 엄격하다. 투기과열지구 여부도 함께 봐요. 중과 유예 종료일이 다가온다. 잔금 날짜를 꼭 맞추세요. 계약일 기준이 아닐 수 있다. 등기 접수일이 기준이 된다.

하루 차이로 수억이 갈려요. 매수자와 협의를 잘 하세요. 세입자 퇴거 일정도 중요해요. 명도 문제를 미리 해결한다. 시간이 촉박하면 손해를 봐요. 서둘러 매물을 내놓으세요. 가격 조정도 전략이 필요하다. 세금을 내고 남는 돈을 봐요. 현명한 판단이 필요한 시점이다 !!